Veel gemeentes staan in de huidige fase van de energietransitie voor een uitdaging: hoe krijgen we VvE’s (Vereniging van Eigenaren) mee in het verduurzamen van hun woningen? Waar sommige gemeentes al een concrete aanpak hebben, zijn anderen nog in de fase waarin ze denken “We moeten ook iets met VvE’s”. Een VvE verduurzamen is niet eenvoudig en dus het stimuleren ervan als gemeente ook niet, maar het is wél mogelijk. In dit artikel geven we je handvatten om samen met VvE’s aan de slag te gaan met verduurzaming van hun woningen!
Als gemeente is het belangrijk dat je deze doelgroep niet vergeet en ook voor deze inwoners een aanpak maakt, omdat het om grote aantallen woningen gaat. Daarnaast kunnen VvE-besturen ondersteuning vanuit de gemeente goed gebruiken vanwege de complexiteit van de verduurzamingsopgave. Daarbij is het belangrijk dat je snapt als betrokken gemeenteambtenaar hoe VvE’s werken en wat hun uitdagingen én kansen zijn bij het verduurzamen van hun gebouw.
Urgentie
Ongeveer 18% van alle woningen in Nederland valt volgens het CBS onder een VvE. VvE’s zijn een belangrijke doelgroep in de verduurzamingsopgave omdat het altijd meerdere woningen betreft. Als je met een VvE samenwerkt, kun je dus in één klap tientallen woningen verduurzamen! Daarnaast duurt het verduurzamingsproces bij VvE’s vaak langer dan bij een eengezinswoning. Met het oog op het aardgasvrij worden van de gemeente, is het belangrijk om VvE’s op tijd te betrekken en te ondersteunen om aan de slag te gaan.
VvE’s zijn een andere doelgroep
VvE’s zijn om meerdere redenen een andere doelgroep dan huurders of woningeigenaren van een eengezinswoning, waardoor ook verduurzaming er anders uitziet. Woningen in een VvE-complex zijn anders dan eengezinswoningen. Het kunnen kleine VvE’s zijn (bijv. een boven- en benedenwoning of een appartement boven een winkel), maar ook grote VvE’s (bijv. een groot appartementengebouw met 100 woningen). Ze zijn anders georganiseerd en hebben andere rechten en plichten dan eigenaren van eengezinswoningen.
Zo verwerft een eigenaar van een eengezinswoning met de koop het eigendomsrecht op de woning. Dat betekent dat deze persoon eigenaar is van de gehele woning en deze zonder toestemming van anderen kan verduurzamen (bijv. glas vervangen of zonnepanelen installeren). Maar een koper van een appartement in een VvE koopt geen eigendomsrecht, maar een appartementsrecht: het exclusieve gebruiksrecht van een bepaald gedeelte van het gebouw, namelijk het appartement. Deze persoon mag daarmee het appartement exclusief gebruiken, en het onderhoud daarvan komt voor diens rekening. Alle overige gedeelten van het gebouw zijn gemeenschappelijk en de VvE voert daarover het beheer. Iedere appartementseigenaar is mede-eigenaar van het gebouw (bijv. de buitenschil van het gebouw, het trappenhuis en de lift). Dit betekent dat een appartementseigenaar vaak wél toestemming moet vragen aan de VvE om te mogen verduurzamen (bijv. isoleren of glas vervangen).
Hoe werkt een VvE?
Een VvE is een groep mede-eigenaren in één gebouw. De VvE heeft een splitsingsakte waarin staat vastgesteld welke delen van het appartement en het gebouw individueel en collectief zijn. Hierin staat ook de kostenverdeling: welk aandeel iedere appartementseigenaar in de gemeenschappelijke kosten draagt. Een splitsingsakte wordt vastgesteld door een notaris en is daarna lastig te wijzigen. De akte is juridisch leidend en afspraken die afwijken van de akte zijn - zonder wijziging van de akte - niet rechtsgeldig.
De VvE is verplicht om periodiek een ALV (Algemene Leden Vergadering) te organiseren om met de leden tot besluiten te komen, bijv. over onderhoud. Tijdens de ALV wordt ook de jaarlijkse VvE-bijdrage vastgesteld.
Een VvE werkt vaak met een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Hierin staat wanneer welk gebouwdeel aangepakt wordt voor onderhoud (bijv. dak vernieuwen of schilderen). Het is niet wettelijk verplicht om een MJOP te hebben, maar een VvE is wél verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw.
Een deel van de VvE’s in Nederland heeft een particuliere beheerder die namens hen een aantal zaken regelt (bijv. het organiseren van de ALV of een technische schouw). Maar: verduurzaming zit hier vaak niet bij in.
Uitdagingen en kansen rondom verduurzaming
Een VvE staat voor een grote uitdaging rond het verduurzamen van het gebouw. Duurzame maatregelen zoals isolatie worden namelijk gezien als vernieuwing van het gebouw, terwijl een VvE per definitie gericht is op het behoud en herstel van het gebouw en niet op het vernieuwen ervan. Verder moet een gekwalificeerde meerderheid van de VvE tijdens de ALV stemmen voor het nemen van maatregelen. Hoe groot deze meerderheid is, is afhankelijk van de VvE (meestal 2/3 of ¾ meerderheid). Het is dus als VvE belangrijk om bewoners mee te nemen in het belang ervan, omdat zij die meerderheid nodig hebben om aan de slag te kunnen. Je doet het niet alleen voor enthousiaste bewoners die sowieso al geïnteresseerd zijn, maar wilt een meerderheid inspireren en meekrijgen.
Daarnaast hebben veel VvE’s weinig geld gespaard of beschikbaar om grote investeringen te doen. Ook maken bewoners van VvE’s zich vaak zorgen over een stijgende VvE-bijdrage bij het doen van investeringen door de VvE.
Maar er zijn ook zeker kansen: als het VvE’s lukt om te verduurzamen, worden er in één keer meerdere woningen tegelijk aangepakt. De grootste kans voor VvE’s is om onderhoud te koppelen met verduurzamen. Dat kan door gebruik te maken van een aantal mooie regelingen voor VvE’s (de SVVE-subsidie en de lening bij het Nationaal Warmtefonds). Daarnaast heeft het verbeteren van de woning veel voordelen: meer comfort, lagere energielasten en stijgende woningwaarde.
Tips voor jouw VvE-aanpak
SME ondersteunt gemeentes bij het opstellen én uitvoeren van de VvE-aanpak. Dankzij onze opgedane kennis en ervaring hebben we een aantal tips die je voor de VvE-aanpak kunt gebruiken:
- Denk na over welke rol je als gemeente(ambtenaar) bij de aanpak wilt innemen: bijvoorbeeld als samenwerkingspartner, vraagbaak of doorverwijzer. Afhankelijk van de rol die je kiest is het belangrijk dat de interne kennis voldoende is, of dat deze kennis vergroot moet worden, of dat de juiste ondersteuning voor VvE’s ingericht wordt door deze uit te besteden.
- Stem vroegtijdig af met een aantal interne afdelingen bij de gemeente dat je aan de slag gaat met een VvE-aanpak, zoals communicatie, duurzaamheid, sociaal domein, vergunningen en welstand. Dit is belangrijk om te doen voordat je ‘naar buiten gaat’. Hiermee zorg je ervoor dat andere afdelingen op de hoogte zijn, dat je intern op één lijn zit en dat je achteraf miscommunicatie voorkomt. Ook kunnen andere afdelingen meedenken op de VvE-aanpak en de mogelijkheden voor VvE’s vanuit hun vakgebied (bijv. vergunningen en welstand).
- Breng je opgave m.b.t. VvE’s in beeld: hoeveel VvE’s zijn er in de gemeente, waar zitten ze, welk bouwjaar en energielabel hebben ze, uit hoeveel woningen bestaat de VvE, hoe is de verhouding tussen koopwoningen, particuliere verhuurders en woningcorporatiewoningen binnen de VvE.
- Zorg ervoor dat je VvE’s een concrete eerste stap kunt bieden. Dit kan bijvoorbeeld iets kleins zijn zoals een QuickScan. Hiermee wordt er in kaart gebracht waar het gebouw nu staat en welke duurzame kansen er voor de VvE liggen. Later kan je dit uitbouwen naar andere vormen van ondersteuning. Regel hiervoor gemeentelijk budget.
- Organiseer een VvE-cursus over verduurzamen voor VvE-bewoners. Hiermee zorg je ervoor dat VvE-leden de juiste informatie en handvatten krijgen om te beginnen. En doe zelf als ambtenaar mee met de cursus, zodat je je eigen kennis kunt vergroten!
Aan de slag met jouw VvE-aanpak
Samen met VvE’s verduurzamen biedt een kans om grote groepen woningen te verduurzamen. Wil je ook aan de slag met de VvE’s in jouw gemeente? Ben je op zoek naar meer tips of wil je sparren over jouw aanpak? Neem contact op via onderstaande gegevens.
Coco de Theije
